商圈分析

商圈是一個(gè)地理概念。從行業(yè)角度講，不同業(yè)種和業(yè)態(tài)的零售業(yè)者在一個(gè)相對(duì)集中的區(qū)域從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這個(gè)區(qū)域的范圍就叫商圈。從零售業(yè)者的角度講，商圈是指店鋪能夠有效吸引顧客來店的地理區(qū)域。在許多大型項(xiàng)目（特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目）的可行性論證中，商圈研究是必不可少的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，特別是對(duì)商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)狀況、業(yè)態(tài)類型、消費(fèi)者特征以及經(jīng)濟(jì)地理狀況等深入了解是進(jìn)一步確定立項(xiàng)和制定經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)。

沈陽(yáng)（恒略）在多年的市場(chǎng)研究中，通過不斷的總結(jié)和提高，逐漸完善了一套屬于自己的關(guān)于

“商圈研究模型”CDM (Commecial district Model)。

1、商圈的劃分

一般來講，商圈可分為三個(gè)層次，即核心商圈、次級(jí)商圈和邊緣商圈。

·  主要商業(yè)圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率******，每個(gè)顧客的平均購(gòu)貨額也******，顧客的集中度也較高；

·  次要商業(yè)圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率較少，顧客也較為分散；

·  邊緣商業(yè)圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率相當(dāng)少，且非常分散。

2、商圈研究?jī)?nèi)容

商圈研究基本由4個(gè)方面構(gòu)成：商圈范圍確定、商圈調(diào)查、資料分析和商圈結(jié)論。
具體而言，商圈研究指的是運(yùn)用具有針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)研方法，對(duì)商圈的人口構(gòu)成、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、消費(fèi)特征、購(gòu)買力等進(jìn)行分析研究。

2.1、具體的研究項(xiàng)目包括

·  確定項(xiàng)目選址及商圈的范圍，確定商圈型態(tài)；

·  商圈所在區(qū)域商貿(mào)狀況、環(huán)境的優(yōu)劣勢(shì)、道路交通狀況；

·  行業(yè)調(diào)查、經(jīng)營(yíng)業(yè)種業(yè)態(tài)、物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)模式；

·  人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)及常住 / 外來人口、消費(fèi)特征、購(gòu)買力和人文特征；

·  鎖定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營(yíng)情況及經(jīng)營(yíng)策略；

·  影響商圈的其他市場(chǎng)因素，政策、法規(guī)、城市規(guī)劃等；

·  評(píng)估商圈的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和發(fā)展?jié)摿Γ?

·  確定商業(yè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略規(guī)劃方向及業(yè)務(wù)方向。

2.2、研究方法：

定性研究方法：商圈研究的定性調(diào)查技術(shù)包括小組座談會(huì)、專家意見法、深度訪談和現(xiàn)場(chǎng)觀察法等；
定量研究方法：商圈研究的定量調(diào)查技術(shù)包括入戶訪問、定點(diǎn)訪問以及電話訪問等；
數(shù)據(jù)分析技術(shù)：商圈研究所采用的數(shù)據(jù)分析技術(shù)為相關(guān)分析、判別分析、對(duì)應(yīng)分析等；
機(jī)會(huì)分析技術(shù)：SWOT 分析、競(jìng)爭(zhēng)分析、業(yè)態(tài)成長(zhǎng)模式分析等。

3、商圈調(diào)查方法（數(shù)據(jù)采集方法）：

3.1、單純劃分法
這是***簡(jiǎn)單的一種方法。也就是通過多種渠道，把搜集到的顧客地址標(biāo)注出來，繪制成簡(jiǎn)圖。然后把簡(jiǎn)圖***外圍的點(diǎn)連接成一條封閉的曲線，該曲線以內(nèi)的范圍就是商圈所在。簡(jiǎn)圖需要標(biāo)示出商圈東南西北大方向的位置，以及在此區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)店、人員集中的地段、大型集會(huì)場(chǎng)所等，道路、街巷也應(yīng)該標(biāo)示出來。此外，人流的走向、公共汽車站等也不能忽視。這種方法一般僅適用于原有店鋪欲獲取本身商圈資料時(shí)使用，它******的缺陷是，設(shè)定出來的商圈是有界限的。

3.2、抽樣調(diào)查法
在該商圈內(nèi)，設(shè)置幾個(gè)抽樣點(diǎn)作為對(duì)當(dāng)?shù)厣倘Φ膶?shí)地了解和評(píng)估。抽樣的主要目的是了解主要人流的走向、人口和住戶數(shù)、交通狀況等。

3.3、詢問調(diào)查法
這是一種由經(jīng)營(yíng)者以詢問的方式向顧客了解情況、收集資料的調(diào)查方法。可以采用直接詢問、電話詢問、郵寄詢問、留置問卷等方式進(jìn)行。這是一種常用的方法，通過這種方法取得的數(shù)據(jù)比較準(zhǔn)確。

3.4、類推法
這是指通過現(xiàn)存分店的商圈狀況來類推擬開設(shè)分店的商圈范圍。具體講就是根據(jù)店鋪特性、選址特性、購(gòu)買習(xí)慣、各種統(tǒng)計(jì)分析以及商圈特性等項(xiàng)目，推定諸條件接近現(xiàn)有分店的地區(qū)。即從現(xiàn)有分店的商圈狀況來預(yù)測(cè)、設(shè)定擬開分店的商圈。

4、商圈調(diào)查的基本流程

商圈調(diào)查可以分五個(gè)階段進(jìn)行。

******階段：從宏觀上進(jìn)行把握。
通過對(duì)各種權(quán)威性的統(tǒng)計(jì)數(shù)字與資料的分析，把握人口分布（包括增減傾向、零散分布、人口密度等）、生活行動(dòng)圈（交通體系、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、購(gòu)物動(dòng)向、地形特點(diǎn)等）、中心地區(qū)功能分布（行政區(qū)劃、商業(yè)概況）等總體情況，然后根據(jù)自己的開店政策確定目標(biāo)區(qū)域，主要參照人口規(guī)模、地域發(fā)展性、商業(yè)飽和度等。

第二階段：實(shí)施對(duì)該特定區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)查。
包括立地環(huán)境調(diào)查、商業(yè)環(huán)境調(diào)查、市場(chǎng)特性調(diào)查、競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查等。市場(chǎng)調(diào)查的一般程序應(yīng)該是：確定問題→擬定計(jì)劃與方法→制作表格→進(jìn)行調(diào)查→資料整理→資料分析→市場(chǎng)評(píng)估。市場(chǎng)調(diào)查的目的就是要獲得準(zhǔn)確的店鋪經(jīng)營(yíng)的相關(guān)資料，它關(guān)系到連鎖企業(yè)能否順利發(fā)展。因此

必須結(jié)合自身實(shí)際正確運(yùn)用好商圈調(diào)查方法。

第三階段：通過市場(chǎng)調(diào)查，篩選出具體的目標(biāo)地點(diǎn)，主要考察以下幾個(gè)方面的內(nèi)容。

·  可以確保必要的家庭（人口）數(shù)的具體位置。如從道路、交通條件等考慮，何處較為有利？何處易受鐵路、河川等自然性阻礙？何處較有希望成為生活區(qū)和工業(yè)區(qū)的發(fā)展地？何處會(huì)成為人口聚集地？何處從商業(yè)環(huán)境上講較為有利？確認(rèn)有無(wú)競(jìng)爭(zhēng)店？能否在面積、停車場(chǎng)、商品構(gòu)成、營(yíng)業(yè)力等方面與競(jìng)爭(zhēng)店形成差別比？何處是將來具有良好發(fā)展前景的地區(qū)？人口增長(zhǎng)率、城市規(guī)劃政策是怎樣的？

·  對(duì)銷售額做出預(yù)測(cè)，粗略地確定商圈范圍。

第四階段：對(duì)具體的地址進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，做出優(yōu)劣、適宜性的具體評(píng)價(jià)。
主要內(nèi)容有：土地房產(chǎn)的適用性。如土地面積是否合適？是否符合國(guó)家指定用途？道路的標(biāo)志及該道路的價(jià)值判斷（交通量、透視性等）。對(duì)周圍環(huán)境狀況進(jìn)行確認(rèn)，包括對(duì)公共設(shè)施、游樂設(shè)施的確認(rèn)；對(duì)將來發(fā)展余地的確認(rèn)；對(duì)感覺上的明暗性做出判斷。

第五階段：根據(jù)土地房產(chǎn)的優(yōu)劣順序，對(duì)該房產(chǎn)的每個(gè)必要條件做出確認(rèn)。
經(jīng)過對(duì)房產(chǎn)所有者、用途、面積的確認(rèn)，經(jīng)所有者的認(rèn)可，制定出設(shè)店計(jì)劃書，經(jīng)房產(chǎn)公司批準(zhǔn)后，簽訂合同。